Upravnik stambene zajednice ili profesionalni upravnik - Upravljanje zgradama u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada
- Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
- Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.
Za razliku od posetilaca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.
Autor: Redakcija
Objavljeno: 13.09.2017.
Nijedna stambena zgrada, odnosno zajednica nije dužna da angažuje profesionalnog upravnika. Stambene zajednice imaju pravo da izaberu nekoga od članova skupštine stambene zajednice zgrade da vrši funkciju upravnika. To lice, upravnik stambene zajednice iz redova stanara može obavljati tu funkciju potpuno besplatno, ali i uz nadoknadu, zavisi od toga kako je ugovoreno.
Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja - pravno lice (ili preduzetnik) koje zapošljava profesionalne upravnike. Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja, a to lice, privredni subjekt, izmiruje obaveze plaćanja naknade prema zaposlenim profesionalnim upravnicima.
Prinudna uprava će biti uvedena ukoliko skupština ili savet zgrade, odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, u roku od šest meseci od dana početka rada Registra (12.12.2017. godine) ne izvrše registraciju stambene zajednice.
Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, a profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
I za vreme javne rasprave, ali i od stupanja na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (dalje: Zakon), odnosno od početka 2017. godine, javljaju se česte nedoumice u vezi sa primenom ovog Zakona.
Kao i svaki put kada se uvode značajne novine u određenoj oblasti, ili se ta oblast po prvi put uređuje zakonom, postoji određena neizvesnost u pogledu primene novih rešenja, odnosno korespondiranja novouvedenih rešenja sa potrebama subjekata na koje se taj propis odnosi. U slučaju Zakona koji uređuje stanovanje i održavanje zgrada, a uzevši da se odnosi na najveći broj građana Republike Srbije, ta neizvesnost i potreba za informisanošću subjekata je vrlo izražena.
Najveća novina uvedena ovim Zakonom, u odnosu na prethodni propis koji je regulisao ovu oblast, jeste uvođenje profesionalnih upravnika i organizatora upravljanja - fizičkih i pravnih lica koja se profesionalno bave upravljanjem kao privrednom delatnošću. Upravo je ova tema privukla najveću pažnju javnosti, ali ne samo zbog toga što je uvedena nova, moguće vrlo lukrativna, privredna delatnost, već zbog odredaba Zakona o mogućem prinudnom uvođenju profesionalnih upravnika u stambene i stambeno-poslovne zgrade.
U ovom tekstu ćemo se osvrnuti na neka od najčešće postavljanih pitanja koja su pristigla u Redakciju u prethodnom periodu.
Pre svega, bitno je napomenuti da nijedna stambena zgrada, odnosno zajednica nije dužna da angažuje profesionalnog upravnika!
Stambene zajednice imaju pravo da izaberu nekoga od članova skupštine stambene zajednice zgrade da vrši funkciju upravnika. Ova funkcija donekle odgovara nekadašnjoj funkciji predsednika skupštine stambene zgrade. Angažman tog stanara na poslovima upravnika stambene zajednice će se regulisati ugovorom. To lice, upravnik stambene zajednice iz redova stanara može obavljati tu funkciju potpuno besplatno, ali i uz nadoknadu, zavisi od toga kako je ugovoreno.
Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja - pravno lice (ili preduzetnik) koje zapošljava profesionalne upravnike.
Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja, a to lice, privredni subjekt, izmiruje obaveze plaćanja naknade prema zaposlenim profesionalnim upravnicima.
Postoji više osnova za uvođenje prinudnog profesionalnog upravljanja.
Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju kada:
1) prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine,
2) po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga (svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika).
Ovom spisku slučajeva u kojima se uvodi prinudna (profesionalna) uprava dodajemo i situaciju koju predviđa član 138.
Prinudna uprava će biti uvedena ukoliko skupština ili savet zgrade (formiran u skladu sa ranijim propisima), odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, u roku od šest meseci od dana početka rada Registra ne izvrše registraciju stambene zajednice.
S obzirom na to da je Registar stambenih zajednica, a koji je počeo sa radom 12.6.2017. godine, stambene zgrade će imati na raspolaganju period do kraja 2017. godinu za navedenu registraciju, a kako bi izbegli prinudnu upravu. Tačnije, prema trenutnom zakonskom rešenju, postoji obaveza registracije stambene zajednice za sve stambene zgrade do 12.12.2017. godine (mada postoje NEZVANIČNE najave predstavnika Ministarstva da neće uvoditi prinudnu upravu do kraja decembra 2017. godine).
Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, a profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Ipak, neosnovana je bojazan da bi nadležni organi lokalne samouprave ovim putem mogli da nametnu svoju volju vlasnicima stanova i na taj način upravljaju zgradom, zbog toga što stanari u svakom trenutku mogu sazvati skupštinu stambene zajednice i promeniti nametnutog profesionalnog upravnika izborom novog upravnika - bilo to lice profesionalni upravnik, ili jedan od članova stambene zajednice u svojstvu upravnika stambene zajednice.
Kompanija Paragraf svojim pretplatnicima pruža odgovore na stručna pitanja koja se odnose na tumačenje prava.
Ukoliko niste naš pretplatnik možemo da Vas uputimo na:
- našu internet stranicu na kojoj smo predstavili određene subjekte kojima se možete obratiti za besplatnu pravnu pomoć
- adresar advokata, gde možete pronaći stručnjaka koji će Vam pružiti advokatske ili konsultantske usluge
