• Porodica
• Posao
• Kuća
• Krivično i prekršajno pravo
• Nasleđivanje
• Strazbur
• Socijalna zaštita
• Zdravstvena zaštita
• Izvršni postupak
• Ugovori
• Parnični postupak
• Carina
• Prava građana
• Trgovina
• Preduzetnici
• Pravo intelektualne svojine

STVARNE SLUŽBENOSTI

Autor: Marko Krstajić

Objavljeno: 06.01.2013.

Sadržaj:

1. Načini nastanka stvarnih službenosti
2. Prestanak stvarnih službenosti
3. Zaštita stvarnih službenosti

Stvarna službenost jeste pravo vlasnika jedne nepokretnosti da na određeni način koristi susednu nepokretnost ili da zahteva od vlasnika susedne nepokretnosti da se uzdrži od određenog ponašanja. Stvarne službenosti su dakle, prava na tuđim stvarima, i ovaj svojevrstan pravni institut postoji još od antičkih vremena. Bilo da je reč o pravu prolaza, pregona stoke, korišćenja vode, sprovođenja kišnice, ideja koja stoji iza ovog pravnog instituta jeste u olakšavanju korišćenja neke nepokretnosti tako što će se susedna nepokretnost koristiti na određeni način.  Stvarne službenosti su dakle izraz života u zajednici, dobrosusedskih odnosa, komšijske solidarnosti. Stvarne službenosti vezane su za nepokretnosti, ali se pravima iz stvarnih službenosti može koristiti samo svakodobni vlasnike nepokretnosti. Po tome kako su podeljeni prava i obaveze u ovom institutu, razlikujemo povlasno dobro, tj. nepokretnost u čiju je „korist“ službenost ustanovljena i  čiji je svakodobni vlasnik titular prava iz službenosti; i poslužno dobro, tj. nepokretnost na čiju „štetu“ je službenost ustanovljena i čiji vlasnik ima obavezu da trpi određeno ponašanje vlasnika povlasnog dobra odnosno da se uzdržava od nekog ponašanja.

Osnovna podela ovih službenosti jeste na pozitivne i negativne, tj. na one koje svakodobnog vlasnika povlasnog dobra  ovlašćuju da na neki način koristi poslužno dobro. Na primer pravo prolaza, pravo progona stoke, pravo propuštanja dima kroz susedov dimnjak itd. Negativne su one koje čiji titular (vlasnik povlasnog dobra) može od  vlasnika poslužnog dobra zahtevati uzdžavanje od određene upotrebe njegove nepokretnosti. Na primer pravo da se zahteva da sused ne čini svoju zgradu višom,  da je ne čini nižom, pravo da se zahteva da sused ne otvara prozor koji bi bio okrenut povlasnom dobru itd.

Zakonom o osnovama svojinsko pravnih odnosa je propisano da se službenosti koriste na onaj način koji najamanje opterećuje poslužno dobro a u slučaju da je za korišćenje službenosti potrebna upotreba nekog urećaja ili vršenje neke radnje, troškove snosi vlasnik povlasnog dobra.

Načini nastanka stvarnih službenosti

Tri su osnovna načina nastanka stvarnih službenosti. Razlikujemo one koje su propisane samim zakonom i koje postoje njegovom neposrednom primenom, one koje nastaju zaključenjem ugovora između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra i one koje nastaju održajem – nesmetanim vršenjem tokom određenog vremenskog perioda.

Zakonske -  Zakonske stvarne službenosti su one postoje na osnovu samog zakona. Sadržina prava i obaveza, ovlašćenja i obaveze lica koja učestvuju u ovom pravnom odnosu, vreme trajanja itd. propisani su samim zakonom i nije ih potrebno ustanovljavati pravnim poslom niti upisivati u zemljišne knjige da bi proizvodile pravna dejstva. Ova vrsta stvarnih službenosti nazivaju se još i susedskim pravima jer je njihova osnovna svrha u očuvanju dobrosusedskih odnosa i omogućavanja nesmetanog i što lakšeg korišćenja nepokretnosti.  Susedska prava se dele na ona koja se bave pravima iz razgraničenja nepokretnosti, susedska prava koja ovlašćuju vlasnika jedne nepokretnosti da na neki način upotrebljava nepokretnost svog suseda, susedska prava koja ovlašćuju vlasnika nepokretnosti da zahteva od vlasnika susedne nepokretnosti da se uzdrži od nekog ponašanja  i najzad,  ona susedska prava koje ovlašćuju vlasnika jedne nepokretnosti da traži od svog suseda da nešto učini.

Susedskim pravima koja se bave razraničenjem nepokretnosti određeno je da se ograde, brazde, međe, kanali i slične pregrade koje se nalaze između susednih zemljišta, nalaze  u zajedničkoj svojini suseda, osim ukoliko se ne dokaže da su u vlasništvu isključivo jednog od suseda. Zajedničkim zidom, ogradom, brazdom itd. svaki se sused može slobodno služiti do polovine njihove širine. Drvo koje se nalazi na međi, takođe je zajednička svojina suseda. Svojina drveta se određuje prema stablu a ne prema korenu pa je pravilo da drvo pripada onome na čijoj je zemlji stablo, s tim što sused koji trpi grane koje prelaze na njegovo zemljište ima pravo i na plodove sa njih.

Prava upotrebljavanja susedne nepokretnosti sastoje se pre svega u ovlašćenju vlasnika jedne nepokretnosti da pređe na susedovu nepokretnost kako bi uhvatio odbeglu životinju, odbegli roj pčela, zatim kako bi pokupio plodove sa svoje voćke ili da povrati stvari koje su tu slučajno dosepele. Takođe, vlasnik nepokretnosti je ovlašćen  da, nakon što o tome obavesti suseda, i ukoliko drugačije ne može obaviti opravke na svom zemljištu, susedovu nepokretnost koristi za držanje materijala, postavljanje skela i za pristup radnika.

Prava da zahteva od suseda da svoju nepokretnost ne koristi na određeni način se sastoje u ovlašćenju vlasnika jedne nepokretnosti da traži od suseda da se svojom nepokretnošću ne koristi u određenom pravcu. Vlasnik jedne nepokretnosti ne sme na svom zemljištu obavljati radove koji ugrožavaju susedovu nepokretnost (npr. potokopavanje zemljišta ili temelja) osim ukoliko ne preduzme odgovarajuće mere obezbeđenja. U ovo susedsko pravo takođe spada i pravo vlasnika nepokretnosti da ne trpi štetne imisije potiču sa susedove nepokretnosti.  Ovo pravo se sastoji u ovlašćenju vlasnika jedne nepokretnosti da zahteva da sused prestane sa nepotrebnim i štetnim imisijama. I ovde je ideja u zaštiti od štetne upotrebe nepokretnosti od strane suseda. U ove imisije spadaju prašina, dim, mirisi, otpadne vode, buka itd. Međutim ove imisije se moraju trpeti do određene mere i tek ukoliko emitent prekorači granicu tolerancije, njegov sused ima pravo da zahteva da se sa imisijama prestane tj. da se svedu na odgovarajuću meru. Granica do koje se imisije mogu trpeti nije fiksirina zakonom niti ona to može biti, već  zavisi od prirode i  namene nepokretnosti i na mesne prilike (npr.  mirisi koji su u seoskoj sredini uobičajeni i nužni ne mogu se i ne moraju trpeti u gradskoj sredini). Takođe ukoliko imisije potiču od delatnosti koja je opštekorisna, ne može se zahtevati njihovo potpuno ukidanje, već samo svođenje na manju meru upotrebom tehničkih sredstava.

Prava da se od vlasnika susedne nepokretnosti zahteva izvesno činjenje sastoje se pre svega u pravu vlasnika nepokretnosti koja je ugrožena usled rušenja zgrade da zahteva od onog lica koje bi bilo odgovorno za naknadu štete prouzrokovane rušenjem, da preduzme sve potrebne mere za zaštitu i izbegavanje štete. Vlasnik jedne nepoketnosti takođe ima pravo da zahteva da sused ne odvodi svoju kišnicu na njegovo zemljište. Takođe susedi imaju pravo da zahtevaju sporazumno utvrđivanje granice među nepokretnostima i postavljanje međa u vanparničnom postupku.

Ugovorne – Ugovorom se na najbolji način mogu urediti odnosi između vlasnika dve susedne nepokretnosti tj. odrediti sadržina stvarnih službenosti. Ovaj ugovor mora biti sačinjen u pismenoj formi a nakon toga stvarna službenost mora biti upisana i u zemljišne knjige. U slučaju da jedna od nepokretnosti ima više vlasnika, neophodna je saglasnost svih suvlasnika za zaključenje ovog ugovora. Ugovorom se može ali i ne mora utvrditi naknada. Dakle ovaj ugovor zavisno od volje ugovarača može biti i teretan i dobročin. Starna službenost može nastati i na osnovu testamenta u vidu legata, gde ostavilac ustanovljava službenost u korist legatara tj. vlasnika povlasnog dobra. Stvarne službenosti koje se stiču pravnim poslom su i najbrojnije, pomenimo samo neke – pravo naslanjanja zgrade na susedov zid, pravo otvaranja prozora na susedovom zidu, pravo propuštanja dima kroz susedov dimnjak, pravo postavljanja antene na susedov krov, pravo ispuštanja tečnosti na susedovo zemljište. Od onih koje vlasniku nepokretnosti zabranjuju određeno ponašanje pomenimo – obvavezu da se svoja kuća ne čini višom ili nižom, obavezu da se susednom zdanju ne oduzima svetlost ili vazduh, obavezu da kišnicu ne odvodi od susedovog zemljišta ukoliko njemu ona koristi za navodnjavanje itd. Od poljskih službenosti tj. onih koje su karakteristične za seosku sredinu tu su -  pravo na održavanje staze, puta za stoku ili kolskog puta na susedovom zemljištu, pojenje stoke na susedovom zemljištu, crpljenje vode za navodnjavanje, kupljenje žirova sa susedovog zemljišta, vađenje peska, kreča ili kamena itd.

Održaj – Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa propisuje rok od 20 godina za sticanje stvarne službenosti održajem. Ukoliko je u ovom roku vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost a vlasnik poslužnog dobra se tome nije protivio, stvarna službenost je stečena po osnovu održaja. Potrebno je takođe da to faktičko vršenje stvarne službnosti nije bilo vršeno zloupotrebom poverenja vlasnika ili držaoca povlasnog dobra, silom, prevarom, ili ako je službenost ustupljena do opoziva. Vlasnik poslužnog dobra koji se ne protivi vršenju ove službnosti se dakle prećutno saglašava sa njenim postojanjem. Teret dokazivanja svih ovih činjenica leži na vlasniku povlasnog dobra. U slučaju da je vršenje službenosti ustupljeno do opoziva, ne može doći do sticanja ovog prava održajem, jer bi se time zloupotrebila predusretljivost vlasnika poslužnog dobra koji je  dozvolio upotrebu nepokretnosti iz prijateljskih odnosa. U ovom slučaju službenost prestaje opozivom, odnosno jednostravnom izjavom volje vlasnika poslužnog dobra

Sudskom odlukom – Stvarne službenosti mogu se steći i odlukom suda ili drugog nadležnog organa.  Odlukom suda će se, onda kada se vlasnik poslužnog dobra tome protivi,  ustanoviti stvarna službenost, ukoliko vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično ne može koristiti to dobro bez korišćenja poslužnog dobra. Sud može na zahtev vlasnika poslužnog dobra ustanoviti i naknadu koju će vlasnik povlasnog dobra biti dužan da plati. Za ovu vrstu zaheva nadležan je sud na čijem se području nalaze nepokretnosti povodom kojih treba ustanoviti pravo službenosti. Ukoliko se ove nepokretnosti nalaze na teritorijama za koje je nadležno više sudova, tužba se može podneti bilo kom od njih. Ova službenost nastaje danom pravnosnažnosti presude i nju nije potrebno upisivati u zemljišne knjige. Najkarakterističnija  službenost koje se ustanovljav sudskom odlukom je službenost nužnog prolaz. Ona se ustavnovljavau slučaju postojanja enklave tj. zemljišta koje nema izlaz na javni put osim preko poslužnog dobra kao i u slučaju kada se do javnog puta može doći samo preteranim zaobilaženjem. Prolaz može biti ustanovljen kao pravo prolaza peške, kolima, motornim vozilom ili poljoprivrednom mašino.   Za ovu službenost se plaća naknada.  Sudskom odlukom se takođe može ustanoviti i služebnost postavljanja vodova (električnih, vodovodnih, kanlizacionih, gasnih, telekomunikacionih itd.) preko ili kroz susedovo zemljište, ukoliko bi postavljanje vodova na drugom mestu prouzrokovalo nesrazerne troškove.

Prestanak stvarnih službenosti

Starne službenosti mogu prestati da važe putem  pravnog posla , usled nevršenja u određenom roku i na osnovu odluke suda.

Kako za slubženosti važe opšta pravila o prestanku prava ona mogu pretati na osnovu ugovora između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra ali i odricanjem od strane vlasnika povlasnog dobra. Ugovor takođe mora biti sastavljen u pismenoj formi. Na osnovu tog ugovora će doći i do brisanja stvarne službenosti iz zemljišne knjige. Za prestanak službenosti je takođe potrebna saglasnost svih suvlasnika povlasnog dobra.

Prestanak usled nevršenja jeste poseban vid prestanka ovog prava. Osnovna ideja ovog instituta jeste u tome da se stvarna služenost koju titular ne koristi, za koju nije zainteresovan ukloni kao teret sa poslužnog dobra. Bilo bi neporavdano da vlasnik poslužnog dobra trpi ovog ograničenje svog prava svojine ukoliko vlasnik povlasnog dobra očito nije zainteresovan da to pravo vrši tj. očito mu nije neophodno. Rok koji je potrban da protekne da bi ovo pravo usled nevršenja zastarelo, jeste dvadeset godina. Zakon predviđa i poseban slučaj prestanka usled nevršenja prava. Naime u slučaju da se vlasnik poslužnog dobra i inače protivi postojanju stvarne služenosti, onda ovaj rok iznosi tri godine.

Stvarne službenosti mogu prestati da postoje i sudskom odlukom onda kada vlasnik poslužnog dobra zahteva ukidanje stvarne službenosti ako je ova izgubila svaku korisnost za povlasno dobro. Na primer, ako vlasnik povlasnog dobra stekne mogućnost prelaza preko svog imanja, bilo bi štetno po vlasnika poslužnog dobra da i dalje trpi teret na svom pravu svojine.

Stvarne službenosti mogu nestati i ukoliko dođe do podele povlasnog ili poslužnog dobra na više delova. Ukoliko se podeli povlasno dobro, službenost nastaje da postoji za svaki od tih novih celina ponaosob. Ukoliko dođe do podele poslužnog dobra, službenost nastaje da postoji samo za onaj deo poslužnog dobra na kome se službenost vrši.

Zakonske stvarne službenosti mogu prestati samo ukoliko se ugovorom ustanovi neka stvarna službenost koja će je na adekvatan način zameniti.

Zaštita stvarnih službenosti

Pošto je imalac stvarne službenosti držalac prava on se može služiti posesornim (državinskim) tužbama za smetanje državine. Ova vrsta tužbe mora se podneti u roku od trideset dana od dana kada je tužilac saznao za smetanje u korišćenju stvarnom službenošću ili u roku od godinu dana od dana kada je počelo smetanje, bez obzira  da li je držalac za to saznao. U državinskim sporovima ne raspravljaju se pravna već samo faktička pitanja. Sud se dakle neće baviti pravnim osnovom, odnosno postojanjem ili nepostojanjem prava stvarne službenosti, već će se baviti samo smetanjem prethodno mirne državine službenost, nakon čega će rešenjm naložiti tuženom da prekine sa daljim smetanjem uz pretnju novčanom kaznom. Iz tog razloga su efekti ove tužbe privremeni, a postojanje ili nepostojanje prava službenosti može se definitivno utvrditi samo konfesornom tužbom.   Za ovu vrstu postupka nadležan je osnovni sud na čijem se području nalazi nepokretnost na kojoj se desilo smetanje. U ovoj vrsti postupka propisana je hitnost postupanja.

Titular prava službenosti (vlasnik povlasnog dobra) može, kako je već rečeno,  podneti i konfesornu tužbu za zaštitu prava službenosti u punom obimu. Cilj ove tužbe je da se tuženi osudi tako da dopusti vršenje prava službenosti u punom obimu, onako kako ono glasi, i da mu se zabrani svako dalje smetanje. Tuženi može biti vlasnik povlasnog dobra kao i svako treće licekoje sprečava odnosno ometa vršenje prava službenosti. Osnov tužbe je pravo službenost pa da bi uspeo u ovom sporu, vlasnik povlasnog dobra mora dokazati postojanje prava stvarne službenosti (za razliku od državniskog spora gde mora dokazati samo svoju mirnu državinu ovog prava).