UPRAVLJANJE ZGRADOM - Odgovori na pitanja povodom obavljanja delatnosti profesionalnog upravljanja zgradom
- Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
- Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.
Za razliku od posetilaca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.
Autor: Redakcija
Objavljeno: 24.11.2017.
Pitanje:
- Na koji način i u kom postupku preduzetnik koji se bavi održavanjem stanova (čišćenje ulaza, održavanje stanova), koji je zaključio ugovor sa stambenom zajednicom može da naplati svoja dospela potraživanja?
Koga treba označiti kao dužnika: stambenu zajednicu ili svakog vlasnika posebnog i samostalnog dela zgrade koji nije izmirio svoje dugovanje prema ugovoru sa stambenom zajednicom?
Odgovor:
Prema članu 47. st. 4. i 5. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, vlasnici posebnog, odnosno samostalnog dela su prema trećim licima supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice ako se od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze. U tom slučaju vlasnici posebnog i samostalnog dela zgrade odgovaraju solidarno.
Odredbom člana 414. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima (dalje: ZOO), propisano je da svaki dužnik solidarne obaveze odgovara poveriocu za celu obavezu i poverilac može zahtevati njeno ispunjenje od koga hoće sve dok ne bude potpuno ispunjena, ali kad jedan dužnik ispuni obavezu, ona prestaje i svi se dužnici oslobađaju.
Ukoliko računi za izvršene usluge koji su izdati vlasnicima posebnog i samostalnog dela zgrade ili izvodi iz poslovnih knjiga o izvršenim komunalnim ili srodnim uslugama ispunjavaju uslove iz člana 52. stav 2. tač. 3) i 4) Zakona o izvršenju i obezbeđenju i ukoliko su kao verodostojne isprave podobne za donošenje rešenja o izvršenju na osnovu verodostojne isprave, u smislu člana 53. istog zakona, može se podneti predlog za izvršenje mesno nadležnom osnovnom sudu.
Budući da je obaveza vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade subsidijarna, prethodno je potrebno zatražiti isplatu duga od stambene zajednice, saglasno zaključenom ugovoru, pa ako se od nje ne dobije ispunjenje obaveze, može se podneti predlog za izvršenje prema stambenoj zajednici ili prema vlasnicima posebnih i samostalnih delova zgrade, odnosno podneti tužba u parničnom postupku ukoliko nema podobne verodostojne isprave u smislu navedenih odredaba Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
Potrebno je naglasiti da je prema odredbi člana 304. Zakona o izvršenju i obezbeđenju sprovođenje izvršenja prema solidarnim dužnicima (prema pravilima o solidarnosti dužnika iz ZOO, moguće samo na osnovu izvršne isprave, a ne i na osnovu verodostojne isprave. Zbog toga je potrebno u eventualnom predlogu za izvršenje na osnovu verodostojne isprave u kome su kao izvršni dužnici navedeni vlasnici posebnih i samostalnih delova zgrade, od svakog vlasnika potraživati samo onaj iznos koji on lično duguje izvršnom poveriocu i na koji glase izdati računi na kojima je naznačen rok dospelosti. To znači da se u slučaju predloga za izvršenje na osnovu verodostojne isprave ne primenjuju pravila o solidarnosti dužnika iz ZOO. Međutim, ukoliko sud po tužbi poverioca presudom obaveže vlasnike posebnih i samostalnih delova zgrade da solidarno isplate svoje dugovanje, na osnovu te pravosnažne presude kao izvršne isprave bilo bi sprovedeno izvršenje prema solidarnim dužnicima, u skladu sa članom 304. Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
Pitanje:
- Da li javna preduzeća mogu obavljati delatnost organizatora profesionalnog upravljanja?
Odgovor:
Član 51. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, pod nazivom Organizator profesionalnog upravljanja, propisuje uslove za privredne subjekte koji žele da se bave poslovima profesionalnog upravljanja.
Stavom 1. je propisan krug lica koji mogu da se bave navedenom delatnošću, ali i jedan uslov: Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika. Stavom 2. istog člana, predviđa se shodna primena Zakona o privrednim društvima kada je u pitanju "pravni položaj i druga pitanja od značaja za poslovanje".
S obzirom na to da se u ovoj formulaciji ne koristi termin "privredni subjekt", a koji bi eventualno mogao da se odnosi i na javna preduzeća, već "privredna društva i preduzetnici (ne i npr. druga pravna lica)", ne bi se moglo tumačiti da poslove organizatora profesionalnog upravljanja mogu da obavljaju i javna preduzeća.
S obzirom na navedeno, mišljenja smo da se ne sme ekstenzivno tumačiti ova norma jer ona nije nejasna.
Da je zakonodavac želeo da ostavi mogućnost svim privrednim subjektima da obavljaju ovu delatnost, tako bi i formulisao normu, iako sama odrednica "privredni subjekt" nije definisana nijednim zakonom (ali bi svakako obuhvatala i javna preduzeća).
Dakle, isključivo privredna društva i preduzetnici, uz ispunjenje ostalih uslova, mogu obavljati delatnost organizatora upravljanja.
Pitanje:
- Da li je obavezna registracija kao pretežne delatnosti - delatnosti profesionalnog upravljanja zgradama i koja je to delatnost?
Odgovor:
Ni članom 51. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, pod nazivom Organizator profesionalnog upravljanja, a koji propisuje uslove za privredne subjekte koji žele da se bave poslovima profesionalnog upravljanja (navedenom delatnošću mogu da se bave privredna društva ili preduzetnici angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika), niti drugim relevantnim članovima ovog Zakona nije propisana obavezna registracija delatnosti upravljanja kao pretežne delatnosti. Navedena delatnost nije ni uvedena (za sada) unošenjem u Uredbu o klasifikaciji delatnosti.
S obzirom na to da je predviđa shodna primena Zakona o privrednim društvima kada je u pitanju "pravni položaj i druga pitanja od značaja za poslovanje", a Zakon o privrednim društvima koji upravo postavlja pravilo da nije uslov za obavljanje neke delatnosti - registracija te delatnosti kao pretežne, izuzev kada to zahteva drugi zakon. U ovom slučaju ne pronalazimo normu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kojom bi bilo propisano navedeno.
Društvo ima pretežnu delatnost, koja se registruje u skladu sa zakonom o registraciji, a može obavljati i sve druge delatnosti koje nisu zakonom zabranjene nezavisno od toga da li su određene osnivačkim aktom, odnosno statutom, predviđa član 4. Zakona o privrednim društvima.
Prava i obaveze komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave su propisane članom 124. Zakona.
Odredba tog člana između ostalog predviđa i da u vršenju poslova inspekcijskog nadzora komunalni inspektor jedinice lokalne samouprave ima pravo i obavezu da proverava da li organizator profesionalnog upravljanja ispunjava uslove iz člana 51. ovog zakona, ne navodeći druge moguće, relevantne članove.
Citirane norme jasno upućuju da se ne može tumačiti drugačije nego da nije obavezna registracija kao pretežne delatnosti, delatnosti upravljanja zgradama, te se delatnost upravljanja zgradama može obavljati i pod drugom registrovanom šifrom pretežne delatnosti.
Kompanija Paragraf svojim pretplatnicima pruža odgovore na stručna pitanja koja se odnose na tumačenje prava.
Ukoliko niste naš pretplatnik možemo da Vas uputimo na:
- našu internet stranicu na kojoj smo predstavili određene subjekte kojima se možete obratiti za besplatnu pravnu pomoć
- adresar advokata, gde možete pronaći stručnjaka koji će Vam pružiti advokatske ili konsultantske usluge
