UPRAVLJANJE ZGRADOM - Odgovori na najčešća pitanja povodom obaveze formiranja i registracije stambene zajednice
- Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
- Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.
Za razliku od posetilaca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.
Autor: Redakcija
Objavljeno: 16.11.2017.
Pitanje:
Ukoliko vlasnici stanova izaberu komšiju za upravnika, da li on mora da bude vlasnik posebnog dela (Zakon kaže mora da bude član stambene zajednice) ili može da bude zakupac, dete vlasnika posebnog dela i sl.?
Upravnik stambene zajednice (funkcija koja se po prethodnim propisima zvala - predsednik skupštine/saveta stambene zgrade) može biti samo član skupštine, odnosno za upravnika može biti izabran samo jedan od članova skupštine stambene zajednice, a članovi skupštine stambene zajednice su vlasnici posebnih delova ili umesto njih druga lica, odnosno ukoliko za to ovlaste člana porodičnog svog domaćinstva ili zakupca, pod uslovom da živi u zgradi, odnosno da koristi posebni deo zgrade koji je u vlasništvu lica koje ga je ovlastilo.
U Zakonu nije eksplicitno propisano da za upravnika zgrade može biti biran i član porodičnog domaćinstva vlasnika stana ili zakupac, ali Zakonom nije ni isključena ta mogućnost. Naime, pitanje ovlašćenja je pitanje koje se tiče isključivo prava i volje vlasnika stana da ovlasti lice koje će ga zastupati na skupštini stambene zajednice po svim pitanjima, pa i u ostvarivanju njegovog prava da bira ili bude biran posredstvom svog ovlašćenog posrednika i to pravo nijedan zakon ne može da mu uskrati. Takođe, ako odgovarajuća većina ostalih vlasnika, odnosno članova skupštine stambene zajednice smatra da je određeni zastupnik odgovarajući za obavljanje funkcije upravnika, opet se radi o volji vlasnika a ne o zakonskoj normi koja može da predvidi različite životne situacije i da ih sve eksplicitno uredi. Važno je da imenovani zastupnik treba da živi u toj stambenoj zgradi, odnosno da stalno koristi neki posebni deo zgrade, jer ako bi se radilo o pravnom zastupniku vlasnika koji ne stanuje u zgradi (odnosno ne pripada toj stambenoj zajednici), takvo lice može biti isključivo angažovano kao profesionalni upravnik ukoliko ispunjava Zakonom predviđene uslove i ukoliko ga skupština stambene zajednice izabere odgovarajućom većinom glasova, odnosno upravljanje poveri profesionalnom upravniku.
Pored životnih situacija kada se vlasnik iz nekog razloga odluči da svoje pravo prenese na člana porodičnog domaćinstva (npr. nije poslovno sposoban, nema vremena da se time bavi ili u toj zgradi ne stanuje on već taj član njegove porodice) ili na zakupca (kada vlasnik izdaje stan drugom licu i ne stanuje u zgradi), postoji i situacija kada je vlasnik preminuo, a nije sprovedena ostavinska rasprava. U tom slučaju u radu skupštine stambene zajednice imaju jednako pravo da učestvuju svi naslednici koji stanuju u stanu i koji u tom slučaju dele jedan glas ili se između sebe dogovore da jedan suvlasnik zastupa sve ostale. Naime, to što oni nisu sproveli ostavinsku raspravu ne može biti razlog da im se uskrati njihovo pravo učešća u radu skupštine. Pored toga, ima još mnogo različitih životnih situacija koje nisu mogle biti predmet posebnog uređivanja kroz odredbe ovog Zakona.
Pitanje:
Kako će se naplaćivati naknada za upravljanje zgradom - kroz Infostan ili direktno na račun zgrade, ko šalje račun?
Vlasnik posebnog dela u skladu sa članom 65. Zakona, utvrđene iznose za upravljanje i/ili održavanje uplaćuje na tekući račun stambene zajednice (najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec). Ugovorom zaključenim između stambene zajednice i pravnog lica koje upravlja i/ili održava zgradu može biti određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade može vršiti i uplatom na tekući račun tog lica, koje je u tom slučaju dužno da svakom vlasniku posebnog dela zgrade dostavi fakturu (račun) za iznos utvrđen odlukom o prihvatanju troškova održavanja i ugovorom kojim mu je stambena zajednica poverila poslove upravljanja i/ili održavanja. Ukoliko jedinica lokalne samouprave ima uspostavljen sistem objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, naplata troškova upravljanja i/ili održavanja se može vršiti i preko ovog sistema naplate. U tom slučaju organizator profesionalnog upravljanja, kod koga je zaposlen profesionalni upravnik, ili firma koja se bavi poslovima održavanja zgrade treba da sklopi ugovor sa preduzećem koje pruža usluge objedinjene naplate, koje tada nastupa kao nalogoprimac koji prikuplja sredstva od vlasnika posebnih delova uz naplatu određene provizije prema organizatoru profesionalnog upravljanja/firmi za održavanja za koga vrši uslugu naplate ovih troškova.
Pitanje:
Ukoliko je komšija upravnik, na koji način mu stanari plaćaju naknadu, direktno na njegov račun ili na račun zgrade? Sa kim upravnik-stanar potpisuje ugovor, ko ga potpisuje u ime stambene zajednice?
Zakon ne predviđa obavezu plaćanja upravnika (neko od vlasnika posebnih delova), ali je i ne zabranjuje. Ukoliko skupština stambene zajednice odluči da izdvaja naknadu za upravnika jer radi za dobrobit svih, trebalo bi da zaključi ugovor o delu ili neki drugi ugovor sa izabranim upravnikom koji bi pružio osnov da se na zakonit način izvrši plaćanje upravnika. Takav ugovor se zaključuje između upravnika i lica koga stambena zajednica, prilikom donošenja odluke o plaćanju upravnika, odredi za potpisivanje tog ugovora. Ako se donese odluka da će upravnik za svoj rad primati novčanu naknadu, treba da se odredi i visina naknade koju će vlasnici posebnih delova izdvajati u tu svrhu, a plaćanje bi trebalo da bude preko tekućeg računa stambene zajednice.
Pitanje:
Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja (pravno lice - privredno društvo ili preduzetnik) koje zapošljava profesionalne upravnike. Da li može sa licenciranim upravnikom, ali kao fizičkim licem, da se potpiše ugovor?
Stambena zajednica ne može potpisati ugovor sa licenciranim profesionalnim upravnikom kao fizičkim licem. Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja se zaključuje između stambene zajednice (potpisuje ga lice koje za to ovlasti stambena zajednica prilikom donošenja odluke o poveravanju poslova upravljanja), koja je stekla svojstvo pravnog lica po zakonu, i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja (privredno društvo ili preduzetnik). U tom ugovoru se određuje lice - licencirani profesionalni upravnik - zaposleno/angažovano kod organizatora profesionalnog upravljanja, koje će obavljati poslove profesionalne uprave za tu stambenu zajednicu. U slučaju kada je profesionalni upravnik preduzetnik (istovremeno profesionalni upravnik i preduzetnik koji se bavi poslovima organizatora profesionalnog upravljanja), onda u tom svojstvu - kao fizičko lice registrovano kao preduzetnik - zaključuje ugovor.
Pitanje:
U slučaju neplaćanja troškova održavanja zgrade da li je moguće da stambena zajednica iste naplati prinudnim putem i koji je rok zastarelosti?
U slučaju neplaćanja troškova održavanja, što je po Zakonu obaveza vlasnika svih posebnih delova, stambena zajednica može da utužuje takva potraživanja od vlasnika posebnog dela (profesionalni upravnik u ime stambene zajednice tuži vlasnika posebnog dela), a s obzirom na to da održavanje nije komunalna usluga rok zastarevanja je duži od jedne godine, odnosno po članu 371. Zakona o obligacionim odnosima potraživanja zastarevaju za deset godina (ukoliko zakonom nije određen neki drugi rok zastarelosti).
Pitanje:
Skupština stanara je prodala zajedničku prostoriju - vešernicu na osnovu saglasnosti svih stanara. Uplata je izvršena na račun skupštine stanara na osnovu kupoprodajnog ugovora. Da li stanari imaju pravo deobe tog novca?
Ostvareni prihod od prodaje ili izdavanja zajedničkog dela/delova zgrade pripada stambenoj zajednici i ne može se podeliti između članova skupštine stambene zajednice, jer takva sredstva mogu samo da pripadaju rezervnom fondu zgrade i da služe isključivo za sprovođenje aktivnosti na održavanju zgrade ili unapređenju svojstava zgrade.
Pitanje:
Da li se vlasnik posebnog dela zgrade - garaže mora povinovati odluci Skupštine stanara po kojoj svaki vlasnik posebnog dela zgrade mora platiti isti iznos za ugovorenu popravku krova? Postavlja se i pitanje kako se tretira onaj koji ima i stan i garažu ili pak dva stana u istoj zgradi? Koji je to pravni akt koji reguliše ovo pitanje? Da li se uzima u obzir kvadratura i vrsta posebnog dela zgrade?
Svaki vlasnik posebnog dela je dužan u skladu sa članom 63. Zakona da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom, uz propisane kriterijume po kojima se vrši plaćanje u zavisnosti da li se radi o tekućem ili investicionom održavanju.
U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima:
1) za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja zgradom - srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova;
2) za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade - srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova.
Članom 63. Zakona je takođe propisano da u slučaju da je jedno lice vlasnik više posebnih delova, uključujući i garažu, garažno mesto i garažni boks, za svaki takav posebni deo se plaćaju troškovi shodno navedenim kriterijumima.
Kompanija Paragraf svojim pretplatnicima pruža odgovore na stručna pitanja koja se odnose na tumačenje prava.
Ukoliko niste naš pretplatnik možemo da Vas uputimo na:
- našu internet stranicu na kojoj smo predstavili određene subjekte kojima se možete obratiti za besplatnu pravnu pomoć
- adresar advokata, gde možete pronaći stručnjaka koji će Vam pružiti advokatske ili konsultantske usluge
