Promet nepokretnosti i promene imaoca prava na nepokretnosti putem informacionog sistema "ProNep"

Tweet

Izvor: Vebsajt Ministarstvo pravde, Redakcija

Objavljeno: 13.02.2019.

Informacioni sistem "ProNep" ("Promet nepokretnosti") uspostavljen je da bi pojednostavio proceduru i uštedeo vreme i novac u administrativnim procedurama koje se sprovode prilikom prenosa prava svojine, a naročito kupovine, prodaje, poklanjanja nepokretnosti, zatim sprovedenih ostavinskih postupaka i dr.

Sledeći opisane korake, jednim dolaskom u kancelariju javnog beležnika predviđena je mogućnost da se uradi sve što je neophodno za prenos prava na nepokretnosti te će se tako uštedeti vreme izbegavajući čekanje redova na šalterima različitih nadležnih službi. Neće više biti potrebno prethodno ići do službe katastra da bi se izvadio vlasnički list, niti naknadno do poreske uprave i lokalne filijale uprave prihoda, radi prijave poreza na prenos apsolutnih prava i poreza na imovinu, kao ni u preduzeće nadležno za objedinjenu naplatu komunalnih usluga (Infostan) radi prijave promene vlasnika, jer će jednošalterski sistem uspostavljen pri kancelarijama javnih beležnika i službi katastra nepokretnosti to uraditi umesto stranke. (vidite tabelu ispod, u kojoj je ukazano na unapređenje sistema u korist građana po koracima-aktivnostima).

- Dodatne pogodnosti koje omogućava novi sistem -

• Svi primerci isprave koju je sastavio javni beležnik (ugovor, ostavinsko rešenje) ostaju kod stranke, jer više ne postoji obaveza stranke da original te isprave dostavi mesno nadležnoj službi katastra nepokretnosti radi upisa prava svojine;
• Stranka više ne treba da brine da li je nadležnoj službi katastra dostavila valjanu i dovoljnu dokumentaciju za upis prava, jer tu dokumentaciju sada dostavlja javni beležnik, koji vodi računa o tome po službenoj dužnosti i dužan je da upozori stranku ako dokumentacija koju je cenio i sastavio nije dovoljna za upis prava svojine u katastar;
• Stranka ne treba da brine da će biti kažnjena zbog poreskog prestupa neblagovremenog podnošenja poreske prijave, ukoliko se odlučila da poresku prijavu podnese preko javnog beležnika.

U nastavku slede koraci koje kupac ili prodavac nepokretnosti, treba da uradi kako bi iskoristio sve prednosti sistema "ProNep", odnosno koji su koraci u realizaciji kupovine odnosno drugog načina prometa nepokretnosti.

Koraci u realizaciji kupovine nepokretnosti

Prvi korak

Izbor javnobeležničke kancelarije kod prometa nepokretnosti i konsultacije u vezi sa potrebnom dokumentacijom

Prvo je potrebno izabrati mesno nadležnu kancelariju javnog beležnika.

Stranka bi trebalo da vodi računa da, za razliku od npr. overe potpisa, kod prometa nepokretnosti nadležna kancelarija nije bilo koja, nego baš ona na čijem se službenom području nalazi nepokretnost koja se prometuje. Službeno područje javnobeležničke kancelarije odgovara području osnovnog suda za koji je imenovan, u skladu sa članom 3. Zakona o sedištima i područjima sudova i javnih tužilaštava.

U slučaju da za određeno službeno područje (što može biti jedna ili više opština) nije imenovan javni beležnik, posao overe vrši osnovni sud.

Pre zakazivanja termina za solemnizaciju (overu) ugovora ili sačinjavanja isprave, stranka bi trebalo da konsultuje izabranu javnobeležničku kancelariju koju dokumentaciju treba da joj dostavi da bi taj javni beležnik izvršio solemnizaciju (overu) ugovora ili sačinjavanje isprave.

Drugi korak

Priprema potrebne dokumentacije

Pre odlaska u javnobeležničku kancelariju radi solemnizacije (overe) ugovora ili sačinjavanja isprave potrebno je pripremiti dokumentaciju u skladu sa instrukcijama pribavljenim u prethodnom koraku. Iako o tome javni beležnik dostavlja zvanično obaveštenje, u nastavku dajemo koju dokumentaciju treba pripremiti:

• Identifikaciona dokumenta svih učesnika u pravnom poslu a sve u skladu sa pravilima za utvrđivanje identiteta učesnika;
• Ugovor koji se solemnizuje (overavate) kod javnog beležnika, npr. ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i dr;
• Punomoćje, ukoliko se ovlašćuje drugo lice da ovu radnju obavi u ime i za račun stranke;
• Isprave koje dokazuju pravni kontinuitet vlasništva nad nepokretnošću, što mogu biti raniji ugovori o prodaji, rešenja o nasleđivanju i slično, u slučaju kada prodavac nije upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti;
• Izvod iz lista nepokretnosti, na koji više ne mora da se čeka na šalteru službe katastra nepokretnosti, već od javnog beležnika može da se zatraži da izvrši uvid u elektronsku službenu evidenciju. Javni beležnik u tom slučaju, potpuno besplatno, štampa Izvod iz elektronske službene evidencije, čime se stranka oslobađa ranijeg troška za:
• taksu za uslugu i
• administrativnu taksu;
• Drugu dokumentaciju u zavisnosti od specifičnosti konkretnog slučaja, kao što je npr. procena vrednosti nepokretnosti, građevinsku, upotrebnu dozvolu i drugo, već u skladu sa konsultacijama sa nadležnim javnim beležnikom.

Ukoliko je stranka u braku i stiče nepokretnosti, potrebno je da pripremi i:

• Izvod iz matične knjige venčanih, jer članom 7. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova predviđeno je da se svojina stečena u toku trajanja braka, upisuje u katastar nepokretnosti kao zajednička. Ukoliko se za vreme trajanja braka stiče nepokretnost po osnovu rada (dakle, ne i nasledstvom ili ličnim poklonom) potrebno je da javnom beležniku donesete i izvod iz matične knjige venčanih.
• Ukoliko se nepokretnost kupuje, overenu izjavu oba bračna druga da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj imovini, nego o ličnoj imovini jednog od supružnika, u slučaju da se radi o sticanju imovine supružnika koja nije stečena radom u toku trajanja braka (kupovina nepokretnosti od novca koji je lično poklonjen, nasleđen...). Ukoliko ovaj dokument ne bude dostavljen, imovina će u katastru nepokretnosti biti upisana kao zajednička.
• Overenu izjavu bračnih drugova za upis zajedničke imovine, ukoliko se želi da nepokretnost, koja je već upisana kao svojina samo jednog supružnika, naknadno bude upisana kao zajednička svojina. Izjavu će potom javni beležnik proslediti katastru na upis.

Ukoliko je stranka u braku i otuđuje nepokretnosti, potrebno je da pripremi i:

• Ukoliko se nepokretnost prodaje, obavezno je obezbediti saglasnost bračnog druga za prodaju nepokretnosti, ako je nepokretnost stečena tokom trajanja zajednice života zajedničkim radom.

Treći korak

Solemnizacija (overa) ugovora i sačinjavanje isprave

Nakon što se javnom beležniku dostavi sva potrebna dokumentacija, u kancelariji javnog beležnika, u zakazanom terminu, vrši se solemnizacija (overa) ugovora ili sačinjavanje isprave.

Odmah po overi ugovora, a najkasnije u roku od 24 sata javni beležnik će digitalizovati (skenirati i elektronski potpisati) primerak ugovora sa solemnizacionom klauzulom, uz dokumentaciju kojom se dokazuje pravni sled vlasništva od lica koje je kao vlasnik upisano u katastar, do lica koje je potpisnik ugovora u svojstvu prenosioca prava (prodavac, poklonodavac i dr.) i potom sve zajedno elektronski dostaviti e-Šalteru Republičkog geodetskog zavoda.

Ukoliko stranka donese i popunjenu poresku prijavu, javni beležnik će je elektronski dostaviti nadležnom organu, čime je izvršena i obaveza prijave poreza na imovinu.

Četvrti korak

Prijavljivanje poreza i dostava ugovora Infostanu

Elektronskim putem preko javnog beležnika može se prijaviti porez na imovinu i porez na prenos apsolutnih prava za nepokretnost koja se prometuje (ako je reč o ugovoru o poklonu, umesto poreza na prenos apsolutnih prava prijavljuje se porez na poklon), ili sticanjem nepokretnosti po osnovu rešenja o nasleđivanju (u tom slučaju, umesto poreza na prenos apsolutnih prava prijavljuje se porez na nasleđe).

Da bi se prijavio porez na imovinu elektronskim putem preko javnog beležnika, i tako uštedele dve "posete" šalterima prvo Poreske uprave, potom i lokalne poreske administracije, neophodno je kod javnog beležnika doneti popunjene i potpisane obrasce poreskih prijava:

Obrazac poreske prijave poreza na nasleđe i poklon - PPI 3

Obrazac poreske prijave poreza na prenos apsolutnih prava - PPI 4

Obrazac poreske prijave poreza na imovinu - PPI 2 (sada sadrži i prilog koji se zove PAP obrazac, takođe ga je neophodno popuniti).

Ukoliko se donesu popunjene i potpisane poreske prijave, javni beležnik će ih, po overi ugovora o prometu nepokretnosti, odnosno nakon pravnosnažnosti rešenja o nasleđivanju, elektronski proslediti nadležnim poreskim službama.

Postoji mogućnost i da samostalno prijavite porez na prenos apsolutnih prava i porez na nasleđe i poklon elektronskim putem, pristupom portalu ePorezi i instaliranjem zvanične besplatne aplikacije za prijavu poreza.

Za postupak prijave putem portala ePorezi neophodan je kvalifikovani elektronski potpis, koji se najlakše i bez naknade pribavlja u MUP-u u skladu sa Zakonom o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju.

Peti korak

Potvrda o prijemu

e-Šalter Republičkog geodetskog zavoda odmah po prijemu dokumentacije automatski dostavlja javnom beležniku elektronsku potvrdu o prijemu, koja sadrži naziv nadležne službe katastra nepokretnosti, broj predmeta i vreme prijema.

Javni beležnik će potvrdu odštampati i izdati je istog dana. Potvrda je od koristi pošto omogućava vršenje kontrole statusa predmeta u nadležnoj službi katastra.

Nakon prijema dokumentacije koja je podobna za upis prava, zabeležbe ili predbeležbe, nadležna služba katastra nepokretnosti tu činjenicu objavljuje na internet stranici Republičkog geodetskog zavoda.

Šesti korak

Dostava rešenja o upisu

Katastar nepokretnosti će, nakon što donese rešenje o upisu, za šta je zakonom propisan rok od 5 dana, dostaviti to rešenje na adrese prebivališta svih lica na koje se upis odnosi. Služba katastra ovo rešenje dostavlja i javnom beležniku elektronskim putem, ali samo radi informisanja jer javni beležnik nije punomoćnik stranke i ne može izjaviti žalbu protiv ovog rešenja.

Može se zahtevati dostava rešenja i na adresu različitu od adrese prebivališta (adresa boravišta, adresa lica ovlašćenog za prijem pismena...). U tom slučaju, neophodno je to naglasiti javnom beležniku kod koga se vrši overa ugovora.

Žalba protiv rešenja nadležne Službe katastra nepokretnosti podnosi se na šalteru Službe koja je donela rešenje i uz žalbu se može priložiti i nedostajuća dokumentacija na koju ukazuje rešenje. Na taj način se zadržava pravo prioriteta upisa zasnovano momentom dostave od strane javnog beležnika.

Nakon što rešenje o upisu prava ili konstituisanju prava u katastar nepokretnosti i vodova, uz poreska rešenja (ukoliko je poreska prijava podneta preko javnog beležnika) stigne na adresu, postupak se okončava. Ostaje još da se uplati iznos takse za upis prava u katastar, a, ukoliko nije ostvareno neko od poreskih oslobođenja - i iznos poreza.