Komentar zakona o izmenama i dopunama Zakona o prometu nepokretnosti - "Sl. glasnik RS", br. 6/2015: • Propisana obavezna forma solemnizacije ugovora o raspolaganju nepokretnostima •
- Ovaj stručni tekst se odnosi na propise koji važe na dan njegovog objavljivanja. Svi izneti stavovi su stručni stavovi, odnosno shvatanja autora teksta, koja se baziraju na tumačenju pozitivnopravnih normi, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije.
- Ulaskom u DEMO verziju pravne baze Paragraf Lex, možete BESPLATNO pristupiti SVIM propisima Srbije i time možete utvrditi ažurnost ovog teksta.
Za razliku od posetilaca vebsajta koji mogu bez naknade pročitati odabrane stručne tekstove koji se odnose na pozitivne propise na dan objavljivanja teksta, pretplatnici na pravnu bazu Paragraf Lex, u bazi uvek imaju dostupne tekstove koji se odnose na prethodne, nevažeće verzije propisa kao i nove komentare i druge dokumente koji se odnose na važeće propise. Isključivo pretplatnici na pravnu bazu uvek imaju pristup i ažurnim dokumentima. Baza se ažurira na dnevnom nivou.
Autor: dr Milena Trgovčević Prokić
Objavljeno: 05.01.2015.
Stručni komentar
KOMENTAR ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O PROMETU NEPOKRETNOSTI - "Sl. glasnik RS", br. 6/2015
• Propisana obavezna forma solemnizacije ugovora o raspolaganju nepokretnostima •
Usvajanje Zakona o izmenama i dopunama Zakona o javnom beležništvu ("Sl. glasnik RS", br. 6/2015, stupio na snagu 23.1.2015. godine - dalje: izmene ZJB) je uslovilo i usklađivanje zakona koje javni beležnici primenjuju u svom radu.
Između ostalih zakona i Zakon o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014 i 121/2014), je pretrpeo izmene u cilju usklađivanja sa izmenjenim ZJB, a izmene se, pre svega, odnose na formu javnobeležničkog zapisa i solemnizacije.
Forma solemnizacije
Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 6/2015, stupio na snagu 23.1.2015. godine - dalje: Izmene Zakona o prometu nepokretnosti) propisano je da se ovi ugovori zaključuju u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, a radi usaglašavanja sa izmenama ZJB. To znači da će ugovore moći da sačinjavaju same ugovorne stranke, uključujući i punomoćnike iz reda advokata, a javni beležnik će, u stvari, potvrđivati sadržinu privatnog ugovora.
Suština potvrđivanja od strane javnog beležnika sastoji se u tome da se proverom podataka potvrđuje sadržina isprave koja odgovara volji stranaka. Potvrđivanje sadržine privatne isprave i njenom overom odnosno solemnizacijom, privatna isprava ima potpunu dokaznu snagu. Ispitivanje ocene podobnosti za solemnizaciju sprovodi beležnik. Javni beležnik mora ispitati formu i sadržinu privatne isprave.
Da bi se izvršila soleminizacija privatne isprave, javni beležnik je dužan da izvrši i određene provere, koje se odnose na dozvoljenost i dopuštenost pravnog posla, kao što je već rečeno. Tako, na primer, javni beležnik neće vršiti solemnizaciju isprave ako je njena sadržina nedopuštena. Dakle, javni beležnik ima pravo da odbije potvrđivanje privatne isprave ukoliko smatra da raspolaganje nije dopušteno odnosno da je u suprotnosti sa zakonom, javnim poretkom i dobrim običajima.
Kao što je već rečeno, javni beležnik je dužan da unese pouku i upozorenje prilikom potvrđivanja isprava, i kada su izjave stranaka nejasne, nerazumljive i dvosmislene. U tom kontekstu, izmenama Zakona o prometu nepokretnosti (član 4a) propisana je dužnost javnog beležnika da upozori ugovorne stranke u situaciji kada utvrdi uvidom u registar nepokretnosti da je nepokretnost koja je predmet ugovora o prometu nepokretnosti, nepokretnost za koju nije izdata upotrebna dozvola ili je u toku postupak legalizacije. Ovo upozorenje mora uneti u klauzulu o solemnizaciji. Ako se ugovorne stranke, ili njihovi zastupnici protive unošenju upozorenja, tada je javni beležnik dužan da odbije da solemnizuje ugovor.
Ukoliko beležnik uvidom u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika potvrđen (solemnizovan) ugovor o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice, javni beležnik je dužan da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju. Naime, dužnost javnog beležnika je da spreči duple kupoprodaje. Kao što je već rečeno, sadržina pravnog posla u privatnoj ispravi ne može biti protivna prirodnim propisima, javnom poretku i moralnim pravilima. U tom slučaju javni beležnik mora odbiti službenu radnju.
Izjava o odricanju
Prethodnim izmenama Zakona o prometu nepokretnosti iz 2014. godine bila je predviđena konkurentna forma zapisa i solemnizacije za izjavu o odricanju vlasnika nepokretnosti u korist Republike Srbije. Novim izmenama Zakona o prometu nepokretnosti propisana je obavezna forma solemnizacije, kada je u pitanju ova izjava i ona služi kao osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima. Ova izmena bila je neophodna i u skladu je sa članom 1. Ovog zakona koji propisuje formu solemnizacije za ove pravne poslove.
Nadležnost javnog beležnika
Za ugovore o prometu nepokretnosti u propisanoj formi solemnizacije, nadležan je beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost, u suprotnom ugovor neće proizvoditi pravno dejstvo. Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beležnika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika.
Nadležnost suda
Ovim izmenama zadržano je prethodno rešenje iz Zakona o prometu nepokretnosti, te je zadržana nadležnost suda za potvrđivanje ovih ugovora i to u mestima gde nisu izabrani javni beležnici, do njihovog imenovanja. Osnovni sud je nadležan za poslove u vezi sa potvrđivanjem (solemnizacijom) ugovora o prometu nepokretnosti, samo za teritoriju grada ili opštine na kojima se ne nalazi službeno sedište imenovanog javnog beležnika.
Evidencija o prometu nepokretnosti
Osnovni sud vodi evidenciju o prometu nepokretnosti za nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Pravo uvida u posebnu evidenciju imaju svi javni beležnici, a iz razloga da ne bi došlo do duplih kupoprodaja. Zbog toga i proizilazi dužnost javnog beležnika da učesnike upozori kada uoči duple prodaje, kao što smo već naveli. Posebna evidencija sadrži: podatke o ugovornicima, podatke o nepokretnosti i podatke o javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti ili podatke o ugovorima o prometu nepokretnosti koje su potvrdili (solemnizovali) javni beležnici.
Dužnost dostavljanja
Izmenama Zakona o prometu nepokretnosti je zadržano dostavljanje overenih prepisa ovih ugovora nadležnim organima, s tim što se izmene odnose samo na dostavljanje solemniziranih ugovora, s obzirom da je prethodnim rešenjem propisana forma obuhvatala i zapis. Dužnost javnog beležnika je da overen prepis ovih ugovora dostavi odmah nadležnom sudu koji vodi evidenciju o prometu nepokretnosti i organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda u roku od deset dana. Kada je u pitanju javnobeležnička isprava u propisanoj formi (solemnizacija) koji ima za osnov ugovor o otuđenju nepokretnosti iz javne svojine, tada će javni beležnik biti dužan da primerak ugovora dostavi nadležnom pravobraniocu, u roku od 15 dana. Ako pravobranilac utvrdi da je solemnizacija koja za osnov ima ugovor o otuđenju nepokretnosti iz javne svojine, suprotna zakonu, tada je dužan da podnese tužbu za poništaj ugovora u roku od šest meseci od dana dostavljanja zapisa, a najkasnije u roku od tri godine od dana sačinjavanja zapisa.
Novčana kazna za prekršaj
Javni beležnik čini prekršaj ako ne dostavi nadležnom organu, osnovnom sudu ili Republičkoj direkciji za imovinu Republike Srbije, ili nadležnom pravobraniocu, overen prepis ugovora o prometu nepokretnosti ili potpisanu izjavu sa priloženim ispravama. Predviđena je novčana kazna za prekršaj u iznosu od 50.000 do 150.000 dinara.
Kompanija Paragraf svojim pretplatnicima pruža odgovore na stručna pitanja koja se odnose na tumačenje prava.
Ukoliko niste naš pretplatnik možemo da Vas uputimo na:
- našu internet stranicu na kojoj smo predstavili određene subjekte kojima se možete obratiti za besplatnu pravnu pomoć
- adresar advokata, gde možete pronaći stručnjaka koji će Vam pružiti advokatske ili konsultantske usluge