ZAKON O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANJE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA: Struka je jednoglasna da je rok za podnošenje prijava za legalizaciju je bio prekratak

Tačno u ponoć, 8. februara 2026. istekao je rok za podnošenje prijava za legalizaciju. Tačnije, zakonski rok je istekao tri dana ranije – 5. februara. Ova naknadna tri dana je građanima “poklonila” izvršna vlast, mimo zakonskih ovlašćenja.

I da po ko zna koji put naglasimo da je ovde reč o legalizaciji objekata, jer se isti upisuju u katastar u korist podnosilaca prijave. Legalizacija nema nikakve veze sa tehničkim svojstvima objekta, već sa njegovim pravnim statusom. Da je to tačno potvrđuje činjenica da se legalnim smatraju i objekti stari više od 100 godina, građeni bez tehničkih standarda, ako su upisani u katastar.

Produženje zakonskog roka je bilo nedovoljno

Ipak, taj poklon i nije bio primeren, imajući u vidu da je softversko rešenje za “Svoj na svome” popravljano sve do skoro. Naime, za stambene i poslovne zgrade, pa samim tim i za posebne delove (stanove) u njima, prijave nije bilo moguće uredno podneti sve do sredine januara, a za infrastrukturne objekte ni kasnije.

Struka je jednoglasna. Rok za podnošenje prijava za legalizaciju je bio prekratak. Naročito za one koji su uz prijavu trebalo da dostave ostavinsko rešenje ili elaborat geodetskih radova. Naime, u velikom broju slučajeva se kao vlasnici zemljišta u katastru vode preminula lica ili na njih glase dokumenti o sticanju ili akti u vezi sa izgradnjom. Njihovi naslednici nisu mogli u ostavljenom roku da pribave ostavinsko rešenje, odnosno dopunsko ostavinsko rešenje za tu imovinu. Takođe, zbog ograničenih kapaciteta dostupnih geodetskih organizacija, taj rok je bio prekratak i za pribavljanje elaborata geodetskih radova (u slučajevima kada ga je bilo nužno dostaviti: stambene zgrade, poslovne zgrade, stanovi, adaptirane zajedničke prostorije, podzemna infrastruktura i sl.).

Zbog toga nadležnima se ponovo postavljaju pitanja: Zbog čega se čekalo 10 godina sa izmenom ranije važećeg Zakona o ozakonjenju? Zbog čega se novi zakon najavljuje već dve godine, a onda se usvaja po hitnom postupku, bez javne rasprave, a uz propisivanje prekratkih rokova za podnošenje prijava?

Ipak, ma koliko da je prekratak propisani rok za podnošenje prijava za legalizaciju, još je kraći i nedostižniji rok u kome vrh države najavljuje da će je sprovesti. A da naglasimo legalizacija je sprovedena i postali ste “svoj na svome” tek kad se po potvrdi Agencije objekat i vi kao njegov vlasnik upišete u katastar.

Kakav je zadatak pred Agencijom za prostorno planiranje?

Pred Agencijom za prostorno planiranje je praktično nerešiv zadatak postupanja po neurednim prijavama (prijavama podnetim suprotno zakonu). Pogrešno osmišljeno podnošenje prijava će nepotrebno iskomplikovati dalje postupanje po njima.

Da podsetimo, nadležni su nametnuli proceduru u kojoj su prijave podnošene bez odgovarajuće autentifikacije podnosioca i uz dostavu kopija isprava, umesto originala. Po takvim prijavama nije moguće postupati po zakonima koji uređuju upravni postupak, elektronski dokument, elektronsku upravu, kao ni po novom zakonu koji uređuje legalizaciju. Naime, ni u najjednostavnijim administrativnim postupcima nije moguće postupati bez uvida u originale dokumenata, a naročito ne u procedurama u kojima se stiče svojina.

Kakav će stav zauzeti Agencija? Da li će Agencija postupati po takvim prijavama suprotno zakonu ili će insistirati na naknadnoj autentifikaciji i dostavi originala isprava (dokumentacije)? To ćemo uskoro videti.

Nepotpuna dokumentacija

Takođe se nameće pitanje: Kako će postupati Agencija ako uz prijavu nije dostavljena sva potrebna dokumentacija, uključujući i elaborat geodetskih radova? Naime, građani nisu dužni da tumače zakon. Država im je obećala pomoć pri podnošenju prijava. Oni su imali osnovana očekivanja da će ta pomoć biti efikasna. Nasuprot tome, pomoć su im pružala neadekvatno obučena lica u opštinama i poštanskim ekspoziturama. Ta lica su usled neznanja i ograničenog vremena, najčešće pogrešno i nepotpuno selektovala dokumente koje su podnosili uz prijave. Takav propust bi morao da rezultira naknadnim zahtevom Agencije za dopunu dokumentacije. Međutim, ako Agencija bude postupala pod presijom hitnosti, moguće je da će prijavu “rešiti” upućivanjem podnosioca na parnicu. Efekat te nove “greške u koracima” bi bili dodatni, nepotrebni troškovi građanima i na hiljade novih sporova u već “zatrpanim” sudovima.

Napominjemo da je i pravnicima koji su specijalisti u imovinskim sporovima teško da srede dokumentaciju kojom dokazuju svojinska prava stranaka. Npr. ugovori o ortačkoj gradnji i ugovori o prenosu prava često sadrže saglasnost suvlasnika za adaptaciju zajedničkih prostorija ili dogradnju. Lica koja su besplatno pružala pomoć građanima u podnošenju prijava nisu obučena da takvu dokumentaciju prepoznaju kao relevantnu i dostave je uz prijavu. Zbog toga savetujem svakog podnosioca prijave da blagovremeno proveri da li je uz njegovu prijavu dostavljena sva potrebna dokumentacija, te da je po potrebi dopuni. To je po pravilu slučaj ako nije isključivi vlasnik zemljišta na kome želi da legalizuje objekat ili ako je reč o posebnom delu (stanu) u zgradi.

Rešavanje čak i trećine podnetih prijava je nedostižan zadatak za agenciju u doglednom periodu

Vrh države je po pravilu fasciniran brojkama i procentima, pa se pohvalio rezultatom da je podneto oko 2,5 miliona prijava za legalizaciju nelegalne gradnje. Kao da je reč o otvorenim radnim mestima, a ne nelegalnim objektima koji su anomalija pravnog sistema. Anomalija, koju je sam sistem uzrokovao svojom neefikasnošću. Suprotno tome, svakom podnosiocu prijave je jedino bitno da bude rešena baš njegova prijava, a statistika ga po pravilu ne interesuje.

Nadamo se da je u realnosti reč o bar upola manjem broju objekata čija se legalizacija traži, jer je to upola manje posla za Agenciju, pred kojom je i u tom slučaju nemoguća misija. Naime, ne može se oteti utisku da je u javnost namerno puštena informacija da je nužno da svaki suvlasnik podnese posebnu prijavu za istu nepokretnost. Ovo samo iz razloga da bi se duplirao broj podnetih prijava u marketinške svrhe.

Ovakva informacija je nagnala npr. supružnike i članove porodičnog domaćinstva da podnose više prijava za isti objekat. Ako imaju više pomoćnih objekata u istom dvorištu, to ih je nagnalo da podnesu još toliko prijava po objektu. To znači da je jedno seosko domaćinstvo u kome su tri člana suvlasnici zgrade i pet pomoćnih objekata možda podnelo 18 prijava za legalizaciju. Nadamo se da to nije slučaj, ali smo sigurni da su u velikom broju slučajeva prijave nepotrebno duplirane. Ovo bar kada je reč o vrednim nepokretnostima kao što su stanovi i porodične zgrade u urbanim i turističkim zonama.

Šta može da se legalizuje u kratkom roku?

Agencija u kratkom roku može da reši prijave jednostavnih nelegalnih objekata na zemljištu u isključivom vlasništvu podnosioca prijave. Reč je o individualnoj porodičnoj gradnji, garažama, pomoćnim objektima, proizvodnim objektima i skladištima kvadrature ispod 500 m2 i sl. Daleko je složenija procedura postupanja po prijavi u predmetima gde zemljište nije upisano na podnosioca, ili je u suvlasništvu, ili se pak radi o složenijim objektima za koje se traži elaborat geodetskih radova.

Vlasti je veoma stalo da pokaže neke rezultate na ovom polju u kratkom roku. U javnosti kruže informacije da je namera da se u odlučivanje po prijavama uključi i veštačka inteligencija, kako bi se omogućilo rešavanje više desetina hiljada predmeta mesečno…Međutim, u postupku odlučivanja ta inovacija može biti upotrebljena samo kao pomoćno sredstvo. U postupku legalizacije se možda može koristiti: npr. za pribavljanje podataka da li podnosilac prijave plaća porez na imovinu, da li je prijavljen na predmetnoj adresi, da li je primalac socijalne pomoći, da li je ranije već podnosio zahteve za legalizaciju, da li mu je to pravo neko osporavao i sl. Nasuprot tome, bilo bi nedopustivo da veštačka inteligencija preuzme donošenje odluke makar i po najjednostavnijoj prijavi, jer se odlučuje o vrednoj imovini građana.

Ni petina

Imajući u vidu navedeno, u prvoj polovini ove godine neće biti donete potvrde ni po 20% podnetih prijava, a teško da će polovina od toga biti sprovedena u katastar. A tek upisom u katastar postajete “svoj na svome”.

Ovo imajući u vidu obim posla pred Agencijom, te provereno neefikasne profesionalne resurse koji su joj stavljeni na raspolaganje. Ti kadrovi nisu uspeli da za prve dve godine ozakonjenja (2015-2017) reše čak ni 7% procenata od 235.000 predmeta ozakonjenje samo za teritoriju Beograda.

Da li će RGZ upis po potvrdama sprovoditi na način koji nas neće uvesti u pravni haos?

Od izuzetnog značaja za pravnu sigurnost je odgovor na pitanje: Kako će Republički geodetski zavod (RGZ) postupati po potvrdama Agencije? Zakon ne daje potpun odgovor na to važno pitanje. Žurba Vlasti da pokaže efikasnost unosi veliku zebnju pravnika po tom pitanju.

U praksi RGZ ne bi smeo da upis legalizovanog objekta i vlasnika u katastar vrši bez unošenja u svoju zbirku isprava svih relevantnih isprava na osnovu kojih je Agencija donela potvrdu. U suprotnom treća zainteresovana lica neće moći da se uvere u pravni osnov za taj upis i da shodno tome zaštite svoja prava.

Napominjemo da pravo na prigovor u vezi sa legalizacijom trećih zainteresovanih lica Zakonom nije rešeno na jasan način. Propisano je da od završetka roka za podnošenje prijave za legalizaciju teče rok za prigovor, ali nije jasno o kakvom i čijem prigovoru je reč. Građani nisu dobili jasna uputstva o načinu na koji mogu da izvrše uvid u podnete prijave za legalizaciju i zaštite svoja prava ugrožena konkretnim prijavama.

Nije jasno propisano ni da li se novousvojene izmene Zakona o državnom premeru i katastru primenjuju i na upise po osnovu legalizacije. Taj zakon je usvojen istovremeno kada i zakon koji uređuje legalizaciju (oktobar 2025). Propisuje da se u situacijama kada se upis u katastar sprovodi bez donošenja rešenja, istovremeno upisuje zabeležba da se takav upis može osporavati od strane trećih zainteresovanih lica u narednom periodu od godinu dana.

Upis zabeležbe

Država mora učiniti nespornim: Da li će se ova zabeležba upisivati po automatizmu i na legalizovane objekte?

Takva zabeležba bi legalizovane objekte de facto stavljala van prometa na godinu dana. Čak i ako bi ministarstvo dalo nalog RGZ-u da takvu zabeležbu ne upisuje, a RGZ se takvom nalogu povinovao, kao advokat bih savetovao stranku da odloži kupovinu legalizovanog objekta za godinu dana nakon upisa. Pretpostavljam da bi isto upozorenje potencijalnom kupcu davali i javni beležnici. Naime, mišljenje resornog ministarstva ne obavezuje sudove, tako da postoji rizik da se legalizacija nepokretnosti pobija na štetu kupca iste, čak i kada pomenuta zabeležba ne bi bila upisana u katastar.

Šta je to “opravdan razlog” za zakasnelo podnošenje prijave?

Kao dodatni elemenat neizvesnosti i atak na pravnu sigurnost javlja se i nejasno propisivanje “opravdanog razloga” za podnošenje prijave u naknadnom roku do 24. oktobra ove godine. Nejasno propisan rok je dodatno “zamagljen” objašnjenjem resornog ministarstva da je reč o odsustvu zbog npr. putovanja ili bolesti, što je opravdan razlog samo ako je osoba bila fizički sprečena da podnese elektronsku prijavu. Naime, imajući u vidu da je dozvoljeno podnošenje prijava bez autentifikacije podnosioca i originalnih isprava, jasno je da je prijava mogla bez problema da se podnese i iz inostranstva. Moglo bi se smatrati da je samo hospitalizovana osoba mogla da bude sprečena da podnese prijavu. Međutim, smatram da će se ova mogućnost u narednom periodu koristiti u većem obimu, što će prolongirati završetak legalizacije, a građanima će dodatno otežati zaštitu prava, koja se ugrožavaju konkretnim legalizacijama.

Da li će ova legalizacija staviti tačku na nelegalnu gradnju?

Ubeđen sam da ova poslednja u nizu legalizacija neće staviti tačku na nelegalnu gradnju. Ovo pre svega jer nije propisan efikasan mehanizam za kontrolu nelegalne gradnje.

Novopropisana obaveza građevinskih inspektora na lokalu da na sedmičnom nivou izveštavaju o nelegalnoj gradnji resorno ministarstvo, tj. Republičku građevinsku inspekciju u sastavu tog ministarstva, samo će ih dodatno opteretiti i vezati za kancelariju.

Ipak, glavni razlog za skepsu u ovom pogledu unosi činjenica da najnoviji zakon o legalizaciji nije rešio pitanje legalizacije, odnosno rušenja objekata koji su delom ili u potpunosti sagrađeni na zemljištu koje je faktički ili samo formalno u svojini trećih lica. Dok god i ti slučajevi ne budu konačno rešeni, uvek će se nametati potreba za dodatnom legalizacijom, na koju će računati svi nesavesni investitori koji su nelegalno gradili i nakon 2015….

I na kraju, brojni su osnovi da se neke odredbe ovog novog zakona o legalizaciji ili ceo taj zakon stave van snage od strane Ustavnog suda. Već su podnete neke inicijative u tom smeru. Ako se to desi opet ćemo čekati neki novi zakon o legalizaciji, a građani su opet izgubili vreme i novac zbog još jednog neefikasnog pokušaja države da reši ovaj problem.

Izvor: Vebsajt Forbes, Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola i legalizacije, 10.02.2026.
Izvod iz vesti, Naslov: Redakcija