PREDLOG ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANjE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA: Propisan povoljniji obračun naknade za velike porodične kuće, mogućnost upisa stanova i kada investitor nije izmirio svoje obaveze, kao i nova pravila za evidentiranje i završetak objekata koji nisu u potpunosti završeni

Vlada Republike Srbije predložila je izmene zakona “Svoj na svome” koje donose povoljniji obračun naknade za velike porodične kuće, mogućnost upisa stanova i kada investitor nije izmirio svoje obaveze, kao i nova pravila za evidentiranje i završetak objekata koji nisu u potpunosti završeni. Predlog zakona o izmenama i dopunama zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima je upućen Narodnoj skupštini, a izmene će se primenjivati tek nakon usvajanja i stupanja zakona na snagu.

Jedna od najznačajnijih novina odnosi se na porodične stambene objekte veće od 400 kvadratnih metara. Za objekte do 400 kvadrata naknada bi se i dalje obračunavala prema postojećem modelu, dok bi se kod većih objekata doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta obračunavao samo za površinu iznad 400 kvadrata. Predlogom se takođe zadržava pravilo da se za magacine, skladišta, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone do 500 kvadratnih metara naknada ne plaća, dok bi se za površinu iznad 500 kvadrata plaćalo 10 evra po svakom narednom kvadratnom metru.

Izmenama se dodatno uređuje upis posebnih delova zgrada. Ako investitor stambene ili stambeno-poslovne zgrade nije poznat ili nije dostupan, prijavu može podneti lice koje ima pravni interes, kao i upravnik ili profesionalni upravnik stambene zajednice. Za upis stanova i drugih posebnih delova, pored elaborata geodetskih radova, odnosno skice neevidentiranih posebnih delova, predviđena je i mogućnost dostavljanja specifikacije posebnih delova objekta.

Predlog uređuje i situaciju kada je investitor poznat, ali nije izmirio obavezu plaćanja naknade. Vlasnici stanova mogu dobiti potvrdu za upis svojih posebnih delova bez prethodnog plaćanja investitorove obaveze, dok se na objektu evidentira da naknada nije plaćena.

Predviđen je mehanizam prinudne naplate od investitora, dok vlasnici posebnih delova mogu, ukoliko žele, sami izmiriti obavezu kako bi se zabeležba o neplaćanju uklonila. Time se, međutim, otvara i pitanje u kojim situacijama bi vlasnicima stanova bilo u interesu da preuzmu obavezu koja je prvobitno bila na investitoru.

Istovremeno se menja postupanje sa zabeležbom zabrane raspolaganja. Predlog ukida automatsko upisivanje te zabrane kao administrativnog koraka u postupku upisa, dok se u slučaju neizmirene obaveze investitora zabrana može evidentirati na neprodatim posebnim delovima zgrade do izmirenja obaveze.

Novine se odnose i na objekte koji su završeni u konstruktivnom smislu, ali nisu u potpunosti završeni. Vlasnici takvih objekata, prema predloženim izmenama, morali bi da dostave izveštaj o zatečenom stanju objekta. Tim dokumentom utvrđivali bi se vrsta i obim radova potrebnih za obezbeđivanje stabilnosti objekta, zaštite od požara, bezbednosti korišćenja, kao i zaštite života i zdravlja ljudi i ispunjavanja drugih uslova za upotrebu objekta.

Upravo ova odredba otvara pitanje koliko će dodatna dokumentacija koštati vlasnike i kako će se primenjivati u praksi. Izveštaj o zatečenom stanju izrađuju stručna ovlašćena lica, a za objekte koji su u potpunosti završeni takav dokument se ne traži. Zbog toga se postavlja pitanje da li će vlasnici konstruktivno završenih objekata imati dodatne troškove i obaveze u odnosu na one čiji su objekti završeni, kao i na koji način će se kontrolisati da li je gradnja zaista završena u periodu koji zakon priznaje.

Predlog donosi promene i za objekte koji su već upisani u katastar po ranijim propisima. Za određene kategorije takvih objekata predviđeno je oslobađanje od naknade, dok bi njihov pravni status mogao biti usklađen sa novim zakonskim okvirom.

Nova pravila odnosila bi se i na postupke koji su već započeti, ali do stupanja izmena na snagu nisu završeni. Oni bi se okončavali prema novim odredbama, dok bi podzakonski akti potrebni za primenu izmena trebalo da budu usklađeni u propisanom roku nakon stupanja zakona na snagu.

Predlog zadržava i oslobađanje od naknade za određene kategorije građana, pod uslovima propisanim zakonom. Među njima su osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji, porodice sa troje i više dece i korisnici socijalne pomoći, kada je reč o porodičnim stambenim objektima ili stanovima koje koriste za stanovanje.

Sve navedeno za sada ostaje na nivou predloga. Vlada Srbije izmene je uputila Narodnoj skupštini, pa će nova pravila početi da se primenjuju tek ako budu usvojena i nakon što zakon stupi na snagu.

Pitanje koje ostaje otvoreno jeste da li će izmene zaista ubrzati upis i smanjiti troškove građanima ili će u pojedinim slučajevima doneti nove administrativne i finansijske obaveze.

Govoreći o predloženim izmenama u celini, advokat Nemanja Rodić ocenjuje da one u pojedinim segmentima predstavljaju značajno poboljšanje, posebno kada je reč o dokumentaciji koja se odnosi na stambene zgrade i posebne delove objekata.

“Kada su govorili da ne treba geodetski snimak i elaborat, odnosno specifikacija posebnih delova u arhitektonskom smislu, to je bilo jako opasno. Postojala je priča da će zgrade moći da prolaze i bez toga”, kaže Rodić.

On navodi da je od početka upozoravao da takav pristup nije moguć bez stručne procene objekta.

“Ne mogu zgrade da prolaze na taj način. Pričali su o nekim 3D dronovima koji će da snimaju i da će tako biti snimljen stan. To je faktički nemoguće. Mora stručan čovek da prođe kroz zgradu, da opiše stan i tako dalje”, kaže Rodić.

Kako ističe, činjenica da je stručna dokumentacija sada predviđena kao obavezna predstavlja pozitivnu promenu, pre svega zbog bezbednosti.

“To je, po meni, odlična stvar. Bezbednost mora da bude na prvom mestu, pa tek onda sve ostalo”, zaključuje Rodić.

Kao pozitivnu izmenu Rodić izdvaja i novo pravilo za porodične kuće veće od 400 kvadratnih metara, koje se odnosi na obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

“To je, po meni, isto fer, jer dosta ljudi nije prijavilo svoje objekte zato što su porodične kuće za stanovanje, sa više stanova. Recimo, brat, otac i drugi članovi porodice žive u istoj kući u različitim jedinicama, a neko neće da prijavi svoj objekat jer bi trebalo da plati, recimo, dva miliona dinara doprinosa za građevinsko zemljište, iako je to njegova kuća u kojoj živi 20 godina”, kaže Rodić.

Prema njegovom mišljenju, takve porodične kuće ne bi trebalo izjednačavati sa investitorskim stambenim zgradama.

“Dakle, da se ne poistovećuju sa investitorskim zgradama. Sada su napravili priču da se za površinu preko 400 kvadrata plaća doprinos za građevinsko zemljište i to je skroz u redu”, navodi Rodić.

Kao problematičan deo predloženih izmena Rodić izdvaja odredbe koje se odnose na objekte koji nisu završeni u potpunosti, odnosno koji su u konstruktivnom smislu završeni, ali nemaju, na primer, prozore, fasadu ili završene unutrašnje radove.

“Ono što je, po meni, korak unazad jeste to što se za objekte koji nisu bili završeni i u sivoj su fazi, dakle imaju krov, zidove i ostale konstruktivne elemente, ali nemaju prozore, fasadu i završenu unutrašnjost, sada ponovo traži rešenje o izvođenju radova”, kaže Rodić.

On smatra da je problem u tome što se od vlasnika čiji postupci ranije nisu završeni sada traži dokumentacija koja nije bila zahtevana od svih koji su ranije rešavali status svojih objekata.

“To je, po meni, potpuno besmisleno. Ti si već rešio status velikog broja kuća po starom zakonu, pod istim uslovima, i tada nisi postavljao pitanje da li su objekti završeni. Sada, s druge strane, tražiš od ljudi da dostave elaborat, odnosno izveštaj o zatečenom stanju. Sa tehničke strane, mogu da razumem zašto se to traži, ali ti sada od njih tražiš nešto što od prethodnih nisi tražio”, navodi Rodić.

Na pitanje da li se time građani koji još nisu dobili rešenje stavljaju u nepovoljniji položaj, Rodić odgovara potvrdno.

“U tehničkom smislu to jeste pozitivno, ali u realnom, faktičkom smislu je diskriminatorno, jer će svako ko do sada nije dobio rešenje imati mnogo više posla nego neko čiji je objekat ranije upisan”, kaže Rodić.

Prema njegovom tumačenju, dodatna dokumentacija može biti posebno zahtevna za vlasnike objekata koji nisu u potpunosti završeni, jer bi u pojedinim slučajevima moglo da bude potrebno i rešenje nadležnog organa o izvođenju radova.

“Kada je reč o ljudima koji su išli pošteno i rekli: nisam završio objekat, imam tu kvadraturu i tako dalje, sada od njih traže mnogo veću dokumentaciju, čak i rešenje opštine, pošto je opština najčešće organ koji daje rešenje o izvođenju radova. Zbog toga smatram da je to prilično diskriminatorno”, navodi Rodić.

Kao pozitivnu novinu izdvaja i mogućnost da vlasnik stana samostalno nastavi postupak u situaciji kada investitor više nije dostupan - na primer, kada je nepoznat, preminuo ili je na drugi način onemogućen da ispuni svoje obaveze.

“Dobra stvar je što su prebacili da, kada investitor pobegne, bude nepoznat, premine, vlasnik stana može da plati taksu i dostavi dokaz o plaćenoj taksi”, kaže Rodić.

Prema njegovom mišljenju, ovakve izmene pokazuju da se predloženim izmenama pokušavaju rešiti konkretni problemi građana koji zbog statusa investitora ne mogu da završe postupak upisa.

“To su neke pozitivne stvari koje su mi najviše zazvučale, da bi mogle da “rade posao” “, zaključuje Rodić.

Kada je reč o situaciji u kojoj investitor nije dostupan ili nije izmirio svoje obaveze, Rodić kao pozitivnu novinu izdvaja mogućnost da vlasnik stana ipak završi postupak upisa, a da se zabeležba o neizmirenoj obavezi ne upisuje ukoliko sam plati propisanu naknadu i o tome dostavi dokaz.

“Ako vlasnik stana izvrši uplatu i dostavi dokaz, neće se ni stavljati zabeležba da je zabranjeno prometovanje. To je dobra stvar, jer onda bukvalno ne zavisiš od tog čoveka kojeg nikad nećeš naći”, kaže Rodić.

Prema njegovom tumačenju, to bi moglo da bude značajno za građane koji godinama ne mogu da reše status svojih stanova zbog investitora koji je nedostupan, nepoznat ili više nije u mogućnosti da ispuni svoje obaveze.

Istovremeno, ostaje otvoreno pitanje koliko će država zaista biti efikasna u naplati obaveze od investitora. Rodić ukazuje da je predviđeno da država potražuje dug od investitora, ali da tek praksa može pokazati koliko će taj mehanizam biti efikasan.

“Država je rekla da će njega “juriti”, a da li će ga stvarno “juriti”, to ne možemo znati”, navodi Rodić.

On smatra da je, uprkos tome, mogućnost da vlasnik sam završi postupak važna za ljude koji godinama čekaju da upišu stan.

“Neko ko čeka 10, 15, 20 godina da reši svoj stan, bar će moći da reši taj problem. U tom smislu, to apsolutno nije loša opcija”, zaključuje Rodić.

Sagovornik kao najveću prednost predloženih izmena zakona navodi preciznije evidentiranje objekata, dok kao najveći problem vidi dodatne obaveze za vlasnike objekata koji su ostali u konstruktivnoj, odnosno “sivoj” fazi.

“Korist je definitivno to snimanje, i u tehničkom i u bezbednosnom smislu “, kaže Rodić.

Sa druge strane, smatra da se vlasnici velikog broja nedovršenih objekata ovim izmenama vraćaju na početak postupka.

“Manjkavost je to što su maltene ljude vratili na početak, jer je u sivoj fazi objekata značajno veliki broj, možda čak i pola miliona. Mi dolazimo u situaciju da se za pola miliona objekata vraćamo na početak, u onu staru fazu legalizacije, gde ponovo prikupljaš dokumente, ponovo čekaš opštinu i tako dalje. To smatram korakom unazad”, zaključuje advokat Nemanja Rodić.

Izvor: Vebsajt Insajder, Rajko Martinović, 12.08.2026.
Naslov: Redakcija