ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Kako do dozvole za zatvaranje terase?

Svedoci smo da se terase svakodnevno zatvaraju kako na novogradnji tako i na starim zgradama narušavajući zauvek izgled objekta. Pitate se da li je stvarno potrebna dozvola za zatvaranje terase? Da, jeste, potrebna je, a evo i na koji način ćete do nje, s razlogom, teško doći. 

Šta o tome kaže Zakon?

Prema Članu 3. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon), pod tačkom 16, između ostalog piše da su zajednički delovi zgrade: konstruktivni deo zida, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru, fasade…

Tako da terasa, iako je prostor koji pripada vlasniku stana, ona je i deo fasade, i svaka promena na njoj jeste promena za koju mora da se dobije dozvola ili rešenje o odobrenju za izvođenje radova.

To je i logično! Zamislite da preopteretite terasu nekom konstrukcijom i to se sruši, vama, ili nekom drugom na glavu. Vi morate da angažujete stručnjaka koji će saznati kako je ta terasa građenja, koja je postojeća armatura, da napravi proračun i osmisli zatvaranje tako da zadovolji i statičke i arhitektonske uslove.

Drugo, ne tako nebitno, jeste narušavanje estetike zgrade pa makar ona po vama ne bila estetski prihvatljiva. Vi niste tu da samostalno procenjujete da li je estetika narušena ili ne, već morate da pitate i svoje komšije i da angažujete arhitektu.

Jedini razlog zbog kojeg inspekcija u praksi ne reaguje često, ili skoro nikako, na nelegalno zatvaranje, jeste što su zatrpani predmetima i što se to još uvek ne smatra većim prekršajem.

- Dva puta do dozvole -

Do dozvole za zatvaranje terase imate dva načina. Prvi je da tražite građevinsku dozvolu i da prođete celu proceduru, a drugi je da dobijete Rešenje o odobrenju za izvođenje radova, ali ovo je moguće samo ukoliko se povećava energetska efikasnost zgrade.

Kod oba načina morate da obezbedite prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada i Članu 44. saglasnost 2/3 ukupnog broja glasova.

Ovde može biti diskutabilno da li vam je potrebno 2/3 ukupnog broja glasova ili se može završiti i sa običnom većinom glasova na skupštini.

Da ja radim zatvaranje terase tražila bih 2/3 glasova, koje mi niko ne može osporiti. Ako se radi o privatnoj kući onda je potrebno da svi vlasnici na parceli daju saglasnost, ako niste jedini vlasnik.

Tekuće održavanje zgrade za koje nije potrebna dozvola ne podrazumeva nikakvu promenu na terasi, niti na fasadi, tako da, na osnovu zahteva za tekuće održavanje ne možete zatvarati terasu.

1. Građevinska dozvola

Procedura za prvi način je ista kao da gradite objekat, s tim što je potrebno priložiti i postojeće stanje. Postojeće stanje, takozvani arhivski projekat, može se potraživati na sajtu Istorijskog arhiva Beograda.

Ukoliko ga tu ne možete naći onda se obratite nadležnoj opštini. Ako ga i dalje ne nalazite, onda arhitekta mora da snimi i iscrta postojeće stanje. Naravno, potvrda iz Arhiva da projekta nema mora da postoji.

Procedura za građenje objekta, koja je ista kao i kada želite da zagradite terasu, detaljno je objašnjena u tekstu “Od placa do početka gradnje porodične kuće u 6 koraka”.

2. Rešenje o odobrenju za izvođenje radova

U Prilogu 13. Pravilnika pod tačkom 14. stoji da se Rešenje o odobrenju za izvođenje radova izdaje “za izvođenje radova na postojećem objektu, kao i popravku ili zamenu uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog ili manjeg kapaciteta, a kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja, ne utiče na zaštitu od požara i zaštitu životne sredine, ali kojima može da se menja spoljni izgled uz potrebne saglasnosti, u cilju povećanja energetske efikasnosti zgrade”.

Na osnovu ovoga može se dobiti dozvola na drugi način. Drugi način je proceduralno brži i zahteva manje obimnu papirologiju prema upravi, ali je i nesigurniji, u smislu da zatvaranjem jedne terase nećete mnogo doprineti energetskoj efikasnosti zgrade.

Ovde je preporučljivo da se dozvola traži na nivou cele zgrade, to jest, da se sve terase, recimo po vertikali, zatvore. Ovo opet povlači neke druge probleme i procedure, i opet ne znači da ćete poboljšati energetsku efikasnost zgrade.

Potrebna dokumentacija:

• Saglasnost stanara sa početka;
• Projekat postojećeg stanja
• Idejni projekat energetske sanacije koji će dokazati da se radovima poboljšava energetska efikasnost zgrade;
• Plaćene takse.

- Kada dozvolu nije moguće dobiti -

Postoje situacije, kada uz svu vašu dobru volju, ne možete dobiti dozvolu, a to je u slučaju kada važeći plan to ne dozvoljava ili je kuća/zgrada pod zaštitom.

Da li važeći plan ne dozvoljava zatvaranje terasa na teritoriji gde je vaš stan, možete saznati preko Informacije o lokaciji ili direktnim uvidom u važeći plan. Najčešće takve situacije se dešavaju kod planovima za centralne gradske zone, naročito prema ulici.

Da li je kuća/zgrada pod zaštitom i koji je stepen zaštite takođe možete saznati iz Informacije o lokaciji. Postoji mogućnost da vam Zavod za zaštitu spomenika i odobri zatvaranje, ali to morate da saznate podnoseći zahtev za njihove uslove.

Preporuka autorke

Pre nego što krenete u zatvaranje terase prvo se raspitajte kakav je stav komšija i da li je planom izričito zabranjeno zatvaranje terasa.

Jedan od načina koji koriste stanari jeste da prijave radove za tekuće održavanje stana i tako zavaraju komšije da su pribavili dozvolu i za sve ostale radove, ali to vam neće biti garancija da vam u nekom trenutku neće stići rešenje o rušenju.

Stoga, držite se Zakona. Samovolja nikom ništa dobro nije donela.

Izvor: Vebsajt Gradnja, Aleksandra Koneski, 13.03.2023.
Naslov: Redakcija