SUVLASNIŠTVO NAD NEKRETNINOM: Koja prava ima većinski vlasnik stana?

Suvlasništvo nad nekretninom retko je jednostavno. Bilo da je nekretnina nasleđena od roditelja, kupljena zajedno sa rođacima ili podeljena među bivšim partnerima, situacija brzo postaje komplikovana kad jedna strana poželi nešto što ostali ne odobravaju. I tu se gotovo uvek pojavi isto pitanje: ko zapravo ima poslednju reč? Većinski vlasnik jeste u prednosti, ali ta prednost nije neograničena.

Srpsko pravo jasno pravi razliku između odluka koje se donose običnom većinom i onih koje zahtevaju jednoglasnost. Ta granica nije uvek tamo gde je većina očekuje.

Ko se smatra većinskim suvlasnikom?

Većinski vlasnik nekretnine je lice koje ima više od 50% suvlasničkog udela. To znači da ako su dva brata nasledila stan, a jedan je dobio 60%, a drugi 40%, onaj sa većim udelom ima određenu prednost pri odlučivanju. Ali ta prednost ima jasne granice.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, koji je temeljni propis za ovu oblast u Srbiji, razlikuje redovno upravljanje i raspolaganje celom stvari. Ta razlika je ključna:

Redovno upravljanje: održavanje, sitne popravke, tekući troškovi - ovo se može organizovati većinom udela.

Raspolaganje: prodaja ili suštinske izmene na nekretnini - ovo je već druga priča.

Šta zakon zaista dozvoljava?

Prava većinskog vlasnika nekretnine u praksi obuhvataju nekoliko jasno definisanih ovlašćenja. On može samostalno odlučivati o tekućem održavanju, dakle o stvarima koje ne menjaju suštinu nekretnine ni njen karakter. Može organizovati popravku krova koji prokišnjava, urediti zajedničke prostorije ili zameniti dotrajale instalacije.

Osim toga, većinski vlasnik ima pravo da slobodno raspolaže sopstvenim udelom. Može ga prodati, pokloniti, staviti pod hipoteku ili preneti na drugu osobu bez saglasnosti ostalih suvlasnika. U pojedinim slučajevima posebnim zakonima može biti propisano pravo preče kupovine suvlasničkog udela: pre nego što proda udeo trećem licu, dužan je da ga najpre ponudi ostalim suvlasnicima po istoj ceni i pod istim uslovima.

Tu dolazimo do još jednog važnog ovlašćenja: većinska strana može tražiti deobu nekretnine. Ako deo suvlasnika blokira svaki dogovor, sud može narediti fizičku deobu, a ako to nije izvodljivo, civilnu deobu, odnosno prodaju cele nekretnine i podelu novca srazmerno udelima.

Granica koja se ne sme preći

Postoji jedna stvar koju većinski vlasnik ne može da uradi: ne može da proda celu nekretninu bez saglasnosti svih suvlasnika. Ovo pravilo važi bez izuzetka. Bez obzira na to da li neko ima 51% ili 91% udela, celinom se može raspolagati isključivo uz jednoglasnu odluku svih suvlasnika.

Isto važi za krupne investicije i građevinske izmene koje menjaju samu suštinu nekretnine:

- Dogradnja sprata;

- Prenamena prostora (npr. iz stambenog u poslovni);

- Rušenje nosećih zidova.

Zabrana manjinskim vlasnicima da koriste nekretninu takođe nije u nadležnosti većinske strane. Svaki suvlasnik ima pravo da koristi zajedničku stvar srazmerno svom udelu, a da ne povređuje prava ostalih suvlasnika.

Izdavanje kao poseban slučaj

Često pitanje je: može li većinski vlasnik da izda nekretninu bez dogovora sa ostalima?

Ako je nekretnina fizički podeljena, može iznajmiti deo koji faktički koristi.

Za izdavanje cele nekretnine po po pravilu je potrebna saglasnost svih suvlasnika. U suprotnom, ugovor o zakupu može biti osporen pred sudom.

Većinski vlasnik je dužan da naplaćenu zakupninu podeli srazmerno suvlasničkim udelima. Zadržavanje celokupnog iznosa može predstavljati osnov za tužbu.

Kada suvlasnici ne mogu da se dogovore

U situacijama kada pregovori propadnu, većinski vlasnik može tražiti od suda da uredi način korišćenja nekretnine. Sud tada definiše ko koji deo koristi i ko snosi koje troškove.

Takođe, medijacija je u Srbiji sve popularnija alternativa. U porodičnim sporovima oko nasledstva, medijacija često daje brže i manje iscrpljujuće rezultate od parničnog postupka koji može trajati godinama.

Hipoteka i teret na udelu

Može li većinski suvlasnik staviti svoj udeo pod hipoteku? Da, ali samo svoj udeo. Hipoteka na celu nekretninu se u praksi najčešće zasniva uz saglasnost svih suvlasnika. Banke su sa ovim dobro upoznate i po pravilu zahtevaju pristanak svih suvlasnika pre odobravanja kredita koji se obezbeđuje celom nekretninom.

Praktičan vodič za rešavanje sporova

Ako kao većinski vlasnik nailazite na opstrukciju, preporučuje se sledeći redosled koraka:

Pisana komunikacija: Formalni dopis (opomena) ostavlja trag pred sudom.

Medijacija: Pokušaj mirnog rešenja uz posrednika.

Sudski postupak: Predlog za uređenje odnosa ili deobu.

Važno je dokumentovati svaki trošak (komunalije, porez, popravke). Ako ste plaćali troškove umesto ostalih, imate pravo na regresnu isplatu srazmerno njihovim udelima.

Porez na imovinu i zajednički troškovi

Poreska uprava Srbije tretira svakog suvlasnika kao zasebnog obveznika za njegov deo. Dug manjinskog vlasnika ne tereti automatski vaš udeo, ali može zakomplikovati situaciju ako dođe do izvršenja nad celom nekretninom.

Savet: Čuvajte sve račune, izvode i priznanice. Oni su ključni dokazi ako se spor završi na sudu.

Zaštita prava manjinskog vlasnika

Zakon štiti prava svih suvlasnika, bez obzira na veličinu udela. Manjinski suvlasnik ima pravo na korišćenje, deo prihoda i pravo da blokira odluke koje zahtevaju jednoglasnost. Suvlasništvo je pravni odnos u kojem niko nije apsolutni vladar, već su svi upućeni na saradnju.

Razlika između upravljanja i raspolaganja je linija oko koje se vrti cela ova materija. Razumevanje te razlike može uštedeti vreme, novac i živce.

Izvor: Vebsajt Forbes, 2.7.2026.
Naslov: Redakcija